Holsteiner Finanzkonzepte
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Vermögensaufbau

Wir wollen Sie nicht nur gegen Gefahren absichern, sondern vor allem auch gemeinsam mit Ihnen voraus schauen und Ihre Zukunft planen!

Altersvorsorge

Die private Altersvorsorge wird immer wichtiger.

Die gesetzliche Rente ist nur eine Grundversorgung. Wer sich allein auf die gesetzliche Rente verlässt, der gerät im Rentenalter in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten. Heute gibt es verschieden Wege die private Altersvorsorge aufzubauen. Sie ist in drei verschiedene Schichten aufgebaut.

1. Schicht: Basisversorgung

    • Gesetzliche Rentenversicherung
    • Beamtenversorgung
    • Landwirtschaftliche Alterskassen
    • Berufsständische Versorgung
    • Private Basisvorsorge / Rürup-Rente

2. Schicht: Zusatzversorgung

    • Betriebliche Altersvorsorge
    • Riester-Rente

3. Schicht: private Vorsorge

    • Private Kapital- und Rentenversicherungen. Sie müssen nicht zwingend zur Altersvorsorge genutzt werden.

Die verschiedenen Schichten der Altersvorsorge bieten verschiedene Vor- und Nachteile.

Die Basisversorgung oder auch Rürup-Rente bietet ein sehr gute steuerlich Absetzbarkeit der Beiträge (in 2011 können 72 % der eingezahlten Beiträge steuerlich geltend gemacht werden, dieser Wert steigt bis 2025 jedes Jahr um weiter 2 % an), sie ist nicht beleihbar, übertragbar oder verpfändbar, kann dafür innerhalb der Freibeträge aber auch nicht gepfändet werde. Im Rentenalter unterliegen die Renten der vollen nachgelagerten Besteuerung.

In der Zusatzversorgung wir zwischen der betrieblichen Altersversorgung und der Riester-Rente unterscheiden.

Die betriebliche Altersversorgung tritt als arbeitgeberfinanzierte und als arbeitnehmerfinanzierte Variante auf. Der besondere Vorteil hier ist, dass die Beiträge aus dem „Brutto“ gezahlt werden. Auf die Beiträge fallen bis zu bestimmten Obergrenzen (4 % der Beitragsbemessungsgrenze der gesetzlichen Rentenversicherung West, in 2011 220 € mtl.) keine Sozialabgaben und keine Steuern an. Darüber hinaus gibt es für weiter 1800 € pro Jahr die Möglichkeit die Beiträge steuerfrei einzuzahlen. Die Renten werden ebenfalls nachgelagert voll besteuert und es müssen Krankenversicherungsbeiträge entrichtet werden.

Die Riester-Rente oder auch Zulagenrente bietet die Möglichkeit bis zu 2100 € pro Jahr als Sonderausgaben steuerlich geltend zu machen. Wer 4 % seines sozialversicherungspflichtigen Vorjahresbruttojahreseinkommen abzgl. der Zulagen spart erhält jährlich attraktive staatliche Zulagen. Es gibt eine Grundzulage von 154 € p.a. und eine Kinderzulage von 185 € für vor 2008 geborene und 300 € für nach 2008 geborene Kinder. Die Renten werden voll nachgelagert besteuert. Es besteht die Möglichkeit bis zu 30 % des Kapitals als Einmalbetrag zu entnehmen.

Die private Altersvorsorge unterliegt keiner steuerlichen Förderung der Beiträge. Dafür müssen im Rentenalter nur die Erträge der Kapitalanlage versteuert werden. Unter bestimmten Voraussetzungen wird sogar nur die Hälfte der Erträge versteuert. Dies betrifft überwiegend versicherungsvertragliche Lösungen. Hier muss eine Laufzeit von 12 Jahren und ein Mindestendalter von 60 Jahren eingehalten werden. Verträge zur privaten Altersvorsorge können frei gestaltet werden. Den genauen Prozentwert der Besteuerung entnehmen sie dem §22 EStG.

Pflegeimmobilie

Im Rahmen der Vermögensplanung und Altersvorsorge ist und bleibt die Immobilie ein essentieller Baustein. Schließlich hat sie sich in vielen Jahrzehnten und Krisen als die wertstabilste Anlagengattung überhaupt erwiesen.

Während etwa das Geldvermögen der Deutschen in den vergangenen 150 Jahren anlässlich Währungsreformen dreimal komplett entwertet wurde, ließen Grund und Haus ihre Besitzer nicht im Stich. Auch derzeit dürfen Anleger die Zahlungsprobleme auf Regierungsebene und die damit einhergehenden Umschuldungen als Bedrohung nicht unterschätzen.

Allein von 1998 bis 2008 mussten dreizehn Staaten mit Zahlungsausfällen von durchschnittlich 50 Prozent Insolvenz anmelden. Zu den prominentesten Beispielen zählen Argentinien und Russland. Während derartige Ereignisse für Wertpapier-Anleger mit hohen Wertverlusten einhergehen können, sind Immobilienbesitzer in der Regel auf der sicheren Seite.

Ein noch größerer Feind des privaten Vermögensaufbaus ist jedoch mit Sicherheit der schleichende Verlust der Kaufkraft, die Inflation. Von dieser Geldentwertung sind viele Anlageprodukte betroffen, mit denen konservative Anleger eigentlich ihr Vermögen schützen möchten: Lebensversicherungen, Riester-Rente, Banksparplan, Rentenfonds, Anleihen, Sparbuch, Fest- und Tagesgeld. Wird die Inflation zudem von niedrigen Anlagezinsen begleitet – wie seit Jahren in Deutschland – kann mit festverzinslichen Sparformen kaum noch eine rentable Altersvorsorge sichergestellt werden.

Inflation und Niedrigzins mindern den Wert des Kapitals statt diesen zu mehren. Mit den Steuern besitzt der private Vermögensaufbau einen weiteren zähen Widersacher. Längst gilt für Kapitaleinkünfte, Dividenden und Zinsen eine Abgeltungsteuer von 25 Prozent, welche die Rendite erheblich schmälert.

Erfreulicherweise kommt die Immobilie in steuerlicher Hinsicht in den Genuss einer bevorzugten Behandlung. So wird der Vermögensaufbau durch die Abschreibung für Abnutzung (AfA) sowie die Abzugsfähigkeit der Kreditzinsen sogar im Zeitablauf unterstützt. Darüber hinaus ist der steuerfreie Verkauf im Anschluss an eine zehnjährige Haltefrist ein einzigartiges Privileg, das keine andere Geldanlage aufweisen kann. Das historisch niedrige Zinsniveau sowie die vergleichsweise hohen Renditen tun dabei ihr Übriges.

Wird die Immobilie fremdfinanziert und vermietet, kann ein Großteil der laufenden Darlehensrate durch Steuervorteile und Mieteinnahmen gedeckt werden. Auch hier stellt die Inflation kein Problem dar, ganz im Gegenteil: Diese wirkt wertsteigernd, da sie die Mieteinnahmen steigert (Indexierung).

Fazit

  • Immobilien bieten attraktive Steuervorteile
  • Sie schützen vor Geldentwertung
  • Sie überzeugen mit kontinuierlicher Wertentwicklung
  • Sie trotzen Währungsreformen und Krisen
  • Deren Nutzung ist konjunkturell weitestgehend unabhängig
  • Günstige Finanzierungsbedingungen
  • Attraktive Renditen
  • Inflationsgeschützte Dauerrente aus Miete
  • Sind die beliebteste Anlageklasse der Deutschen und ergänzen das eigene Portfolio ideal

Menschen werden mit fortschreitendem Alter anfälliger gegenüber Krankheiten und Gebrechen und somit auch pflegebedürftiger. Nach Schätzungen des statistischen Bundesamtes ergibt sich für die nächsten Jahrzehnte folgendes Bild: Bei sinkender Bevölkerungszahl soll die Zahl hochbetagter Menschen über lange Zeit signifikant steigen.

Gleichzeitig soll es weniger jüngere Menschen geben, weshalb sich das Verhältnis zwischen den Altersgruppen deutlich zu Gunsten der Senioren verschieben wird. Wie aus der Publikation des Statistischen Bundesamtes „Ältere Menschen in Deutschland und der EU 2011“ hervorgeht, soll die Zahl der 65-Jährigen und älteren bis 2030 um mehr als 40 Prozent steigen. Bei 2,5 Mio. Pflegebedürftigen Ende 2011 (Pflegestatistik 2011) bedeutet dies, dass die Prognosen für 2030 von mehr als rund 3,5 Mio. hilfebedürftiger Menschen ausgehen.

Schon heute ist jeder fünfte über 65 Jahre alt – ein Strukturwandel, der erst am Anfang steht. Bundesweit hat sich die Zahl der über 65-Jährigen seit 1990 bundesweit um beträchtliche 5 Mio. erhöht. Ein Anstieg von 42 Prozent – und dies bei nahezu konstanter Bevölkerungszahl.

Aus anderen Veröffentlichungen ergeben sich folgende zusätzliche Fakten:

  • Als eines der drei ältesten Länder weist Deutschland jährlich eine durchschnittlich steigende Lebenserwartung von 3 Monaten auf
  • Jeder dritte Deutsche wird im Jahr 2060 über 65 Jahre alt sein
  • Bis ins Jahr 2060 wird die Zahl der Pflegebedürftigen auf 4,8 Mio. ansteigen

Die Konsequenz: Mit der zunehmenden Zahl an pflegebedürftigen Menschen steigt auch der Bedarf an Pflegeplätzen dauerhaft an. Denn nur entsprechende Einrichtungen können dem demographischen Wandel über die kommenden Jahrzehnte Rechnung tragen.

Fazit

  • Anteil der Bevölkerung an älteren Menschen wird in den folgenden Jahren markant ansteigen
  • Damit nimmt auch die Zahl Pflegebedürftiger mehr und mehr zu
  • Eine bedarfsgerechte Betreuung kann nur durch entsprechende Pflegeeinrichtungen sichergestellt werden

Sorgloser Immobilienbesitz

Anleger, die ihr Kapital in Pflegeeinrichtungen investieren, profitieren in erster Linie von einem Rundum-Sorglos-Paket. Denn diese müssen sich weder um Instandhaltung, Vermietung oder Verwaltung des Objektes kümmern. Auch der Mieterkontakt entfällt gänzlich. Sämtliche objektbezogene Belange der Eigentümerversammlung werden direkt an den Verwalter weitergeleitet. Ferner ist der Betreiber für die Abführung von Nebenkosten wie Versicherung, Gas, Wasser und Strom verantwortlich.

Absicherung durch Grundbucheintrag

Anleger besitzen sämtliche Rechte an der Immobilie und können diese verkaufen, beleihen oder vererben. Ferner besteht bei Eigenbedarf ein bevorzugtes Belegungsrecht.

Attraktive Finanzierung und Rendite

Die aktuell historisch niedrigen Darlehenszinsen machen eine Finanzierung ganz besonders interessant. Ferner lassen sich bei dieser risikoarmen Kapitalanlage auch bei kleineren Investitionen ab 80.000 Euro hohe Anlagegewinne erzielen. Und mit den über 20 bis 25 Jahren abgeschlossenen Miet- und Pachtverträgen sind Pflegeimmobilien unkomplizierte und ideale Investments für Neuanleger und erfahrene Investoren, die Kapital risikoarm mit Renditen zwischen 4,5 und 6 Prozent anlegen wollen. Die anteilige Pacht fließt auch bei Leerstand des Pflegeappartements, zumal der Betreiber die Gesamtfläche eines Hauses mietet. Nicht selten werden die Mietverträge zudem mit Verlängerungsoptionen von 1×5 bzw. 2×5 Jahren abgeschlossen. Der Anleger geht kein Risiko eines Zwangsauszugs durch insolvente Mieter, einer Mietkürzung oder eines Mietausfalls ein. Denn bei Sozialimmobilien werden die Kosten eines Mietausfalls der Bewohner durch die Sozialkasse übernommen.

Zukunftssicherheit durch gehobene Gestaltung und Bauqualität

Die großzügige Gestaltung der Gemeinschafts- und Wohnräume entspricht den neuesten Erkenntnissen der Pflegeforschung, meist mit außergewöhnlicher Ausstattung wie Notrufsysteme, Aufzüge, breite Türen, Außenterrassen und Sonnen-Balkone. Die Pflegeeinrichtungen werden ferner in regelmäßigen Abständen seitens des Gewerbeaufsichtsamts und des MDK einer Kontrolle unterzogen.

Staatliche Förderung

Förderungswürdige Sozialimmobilien erhalten eine staatliche Unterstützung, welche im Bundessozialhilfegesetz (BSHG) verankert ist.

Investition in den Wachstumsmarkt Pflegeimmobilien

Die Bereitstellung von pflege- und altersgerechtem Wohnraum stellt bereits heute eine große gesellschaftliche Herausforderung dar. Dies zeigt bereits ein Blick auf die langen Wartelisten bei Pflege- und Senioreneinrichtungen. Eine Alternative wäre die häusliche Pflege durch Angehörige, welche jedoch längst nicht in jedem Fall möglich ist. Eine Trendwende von stationärer zu ambulanter Pflege erscheint bereits aus den genannten demographischen Gründen als wenig wahrscheinlich.

Neben der demographischen Situation trägt aber auch eine veränderte Familienstruktur dazu bei, dass die Nachfrage nach professioneller, insbesondere stationärer Pflege, überdurchschnittlich steigt. Doch inwiefern kann der Staat dieser Nachfrage zukünftig nachkommen? Schon im Jahr 2005 fehlten deutschlandweit bereits mehr als 300.000 Betten. Ferner lag die durchschnittliche Auslastung eines Pflegeheims im Jahr 2010 bei 95 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass die vorhandenen, allerdings zurückgehenden häuslichen Pflegepotenziale mit der steigenden Nachfrage Pflegebedürftiger nicht Schritt halten können.

Gerade deshalb wird der Bedarf an Senioren-Residenzen in den kommenden Jahrzehnten weiterhin erheblich ansteigen. Weil der Staat die Bereitstellung von Pflegeplätzen in ausreichend hoher Zahl kaum selbst wird bewältigen können, ergeben sich für private Investoren interessante Chancen. Weil die festen Mieteinnahmen im Allgemeinen über den aktuellen Baugeld-Zinsen liegen, finanziert sich die Pflegeimmobilie so gut wie von selbst.

Darüber hinaus sorgen die Zusammenarbeit mit erfolgreichen sowie erfahrenen Betreibern und die Mietgarantie durch die staatliche Sozialkasse dafür, dass sich Inhaber einer Pflegeimmobilie für einen sicheren Zukunftsmarkt mit wachsender Nachfrage entscheiden.

Deshalb sind Investitionen in Pflegeimmobilien ein Zukunftsmarkt

  • Lebten im Jahr 2010 bereits 709.000 Menschen in Pflegeheimen, werden es 2050 etwa 2 Mio. sein
  • Um diesen Anstieg bewältigen zu können, müssten in dieser Zeit ungefähr 18.000 Heime neu erstellt werden
  • Umgerechnet bedeutet dies, dass jedes Jahr 450 neue Heime zu errichten sind. Damit würde Deutschland im Jahr 2050 über 28.000 Heime verfügen. Aber: in 2013 wurden lediglich 121 neue Heime gebaut!
  • Zusätzlich müssten derzeit etwa 10.000 bestehende Pflegeeinrichtungen renoviert oder gar neu erstellt werden
  • Unter Berücksichtigung neuer und sanierungsbedürftiger Heime, müssen bis 2050 jährlich durchschnittlich 700 Einrichtungen hinzukommen

Was ist eigentlich eine Pflegeimmobilie und welche Kosten entstehen dabei?

Unter den Pflegeimmobilien fallen insbesondere Wohnungen für Betreutes Wohnen, Senioren-Residenzen und Pflegeappartements, in welchen Menschen aus Altersgründen oder aufgrund ihrer Behinderung oder Erkrankung leben und versorgt werden. Die stationäre Pflege und individuelle Versorgung der Bewohner richtet sich nach der Bewertung durch den Medizinischen Dienst der Krankenkassen (MDK) in drei Pflegestufen. An den Gesamtkosten für einen Pflegeplatz beteiligt sich die gesetzliche Pflegeversicherung je nach Pflegestufe (Pflegestufe I: 1.023 Euro, Pflegestufe II: 1.279 Euro, Pflegestufe III: 1.550 Euro; Stand: 2014). Wird berücksichtigt, dass sich hierzulande die Gesamtkosten für einen vollstationären Pflegeplatz auf 2.300 bis 3.900 Euro belaufen, wird schnell deutlich, dass die Pflegebedürftigen einen großen Teil aus eigener Tasche und damit aus Miet-, Zins- oder Renteneinnahmen bestreiten müssen. Sind sie hierzu nicht in der Lage, müssen sich deren Angehörige an den Pflegeheimkosten beteiligen.

Die Kosten für einen Pflegeplatz setzen sich dabei wie folgt zusammen:

  • Investitionskosten (z.B. Instandhaltungskosten für die Einrichtung)
  • Verpflegung und Unterkunft
  • Pflegekosten (von der Pflegestufe abhängig)

Finanzierung

  • Gesamtkaufpreis: 130.898 Euro
  • Eigenkapital: 10.000 Euro
  • Zzgl. Grunderwerbsteuer: 5.890 Euro
  • Darlehen: 131.391 Euro
  • Finanzierungsvermittlungskosten: 1.309 Euro unterstellte Zinshöhe: 3,70 %
  • Gerichts- und Notarkosten: 3.272 Euro
  • Gesamtfläche: 45,40 qm
  • Verwaltungskosten: 350 Euro
  • Gesamtaufwand: 141.369 Euro
  • Instandhaltungskosten 95 Euro

Aufwand der Immobilie im gesamten ersten Wirtschaftsjahr:

  • Mieteinnahmen: 6.504 Euro
  • Zinsen (3,7%) + Tilgung (2,36%): 7.692 Euro
  • Nebenkosten (Verwalter): 350 Euro
  • Instandhaltung: 95 Euro
  • Steuer: 458 Euro

Das Gesamtergebnis läuft sich auf – 1.175 Euro.

Der Eigenaufwand für die Pflegeimmobilie beläuft sich über eine Mietlaufzeit von 27 Jahren auf etwa 112 Euro pro Monat.

Die Immobilie wurde folgendermaßen finanziert:

10.000 Euro Eigenkapital + 36.223 Euro Aufwand = 46.223 Euro.

Der Gesamtaufwand des Anlegers beträgt im Verhältnis zu den Gesamtkosten von ca. 237.030 Euro = 19,5 %. Die restlichen Kosten von 80,5% werden vom Mieter getragen.

Zusatzrente im Jahr 2040:

  • Mieteinnahmen (inkl. Mieterhöhungen): 8.520 Euro
  • Nebenkosten: 440 Euro
  • Instandhaltung: 91 Euro
  • Steuer: 2.303 Euro

Die Nettomieteinnahme beträgt somit 5.686 Euro.

Fazit

Die mögliche Zusatzrente aus Miete beläuft sich bei einem Eigenaufwand von gerade mal 46.223 Euro auf 474 Euro.

Pflegeimmobilie vs. Eigentumswohnung

Ein Investment in eine Pflegeeinrichtung weist gegenüber einer Eigentumswohnung in vielerlei Hinsicht Vorteile auf:

Standort

Während bei einem Pflegeappartement eine professionelle Standortanalyse zugrunde liegt, basiert der Kauf einer Eigentumswohnung oft auf subjektive Einschätzungen.

Appartement

Viele Pflegeappartements sind vergleichbar, während Eigentumswohnungen zahlreiche Unsicherheiten aufweisen, die mit den Mitbewohnern, der Eigentümergemeinschaft oder dem Grundriss zusammenhängen.

Vermietung

Langfristige Mietverträge sorgen bei Pflegeimmobilien für sichere Mieteinnahmen, während bei einer Eigentumswohnung die Suche nach neuen Vermietern oft von neuem beginnen muss.

Betriebskosten

Der Betreiber des Pflegeappartements übernimmt mit Ausnahme der Kosten für Verwalter sowie Dach und Fach sämtliche Instand- und Betriebshaltungskosten. Dagegen kann der Eigentümer einer Eigentumswohnung nicht alle Nebenkosten umlegen und muss zudem auch eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen.

Mietrendite

Mit durchschnittlich 5-6 Prozent liegt die Mietrendite höher, als die marktübliche Mietrendite von Eigentumswohnungen (3-4 Prozent).

Risiken

Die Risiken bei Pflegeimmobilien beschränken sich im Wesentlichen auf einen insolvenzbedingten Betreiberausfall, der zu kurzfristigen Mietausfällen führen kann. Deutlich höher sind die Risiken im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung: Hier drohen Rechtsstreitigkeiten mit Mietnomaden, säumigen Mietern oder aufgrund einer Zwangsräumung.

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